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财面儿·季报深解丨金融街:利润被吞噬、现金流
发布时间:2020-11-11 作者:admin

  10月23日,在2020金融街论坛年会闭幕式上,《金融街发展报告(2020)》和《金融街发展指数报告(2020)》正式发布。报告认为,金融街正成为具有国际影响力的国家金融管理中心。

  坐落在这个对标世界一流国际金融中心纽约、伦敦和新加坡的国际金融中心,金融街控股股份有限公司(以下简称:金融街)可谓是口含“金汤匙”出生。虽说背靠大树好乘凉,但金融街如今的表现却有些难以匹配这里的高度。

  业绩下滑,几乎成为了企业今年前三季度的共同主题。不过,这家商业地产领域的开发运营大鳄面临的难题远不止于此。踩中的红线、捉襟见肘的现金流等问题也已经实实在在地摆在了企业面前。

  回想金融街董事长高靓2017年在一场品牌活动中曾表示,小而美也能活得很好。诚然,“小而美”是不少中小企业的共同追求,但“小”也一定程度上意味着不稳定。

  10月30日晚,金融街交出了前三季度营收净利双双下滑的成绩单。这是企业继一季度报、半年报之后的第三份业绩下滑报告。

  前三季度,金融街实现营收105.18亿元,同比下滑21.22%;归属于上市公司股东的净利润为9.10亿元,同比下滑33.87%;基本每股收益0.3元,同比下滑34.78%。

  不仅如此,依靠商业起家的金融街签约额反被商务地产拖了后腿。根据财报显示,前三季度,公司实现销售签约额263.7亿元,同比增长5.3%。其中,商务地产实现销售签约额16.4亿元,同比下滑64%;销售面积约6.4万平方米,同比下滑37%;住宅地产实现销售签约额247.3亿元,同比增长20%;销售面积约100.7万平方米,同比增长34%。

  之所以在商务地产领域出现暴跌,中原上海分析师卢文曦分析认为,是因为商务产品是投资品,不是必须品。“经济形式不好的时候,无论是企业还是个人,日子都过很艰难,还怎么会去买楼呢?金融街今年的日子会很难过。”

  戴德梁行研报指出,三季度,北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创十年来历史新高,而北京市场正是金融街最为依赖的市场之一。

  不仅如此,新兴商圈也正在抢夺市场。戴德梁行报告显示,北京全市三季度净吸纳量为85292平方米,其中96%位于新兴商圈。为了提高商圈间的竞争力和避免现有客户流失,租金水平位居全国之首且租金坚挺的金融街商圈在三季度也不得不继续调整,租金环比降幅为2.8%。此前在二季度,金融街商圈租金已经环比下降3.7%。

  然而,在商务地产“落寞”的金融街,在住宅领域今年仅剩的2个月时间里恐怕也难以加速。10月31日,克而瑞发布报告指出,房地产市场10月进一步降温,30个重点监测城市商品住宅累计成交面积环比再降7%,跌幅渐有扩大的趋势。此外,TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,单月业绩环比下降3.9%。

  “若照这样的状态下去,金融街今年的业绩压力是不言而喻的。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为金融街全年业绩表现亦不容乐观。

  从数据来看,企业的营收、利润双双下滑,但却不成正比。那么,究竟是何原因导致企业的利润快速下滑?

  从业务来看,金融街近年来的业务重心逐渐转向房地产开发。在2016年-2019年期间,房地产开发业务则占据了企业总营收的88%、91%、88%、90%。

  此外,在房地产开发业务中,住宅地产比重日渐提高。据公开财报数据统计,2016年-2020年三季度,住宅地产分别贡献了55%、66%、81%、83%、94%的签约额。

  在卢文曦看来,“战略失误”是金融街业务重点调整的过程中存在的问题。他表示,企业没有早点抓住时机提高住宅比例,和其他房企相比,企业前期住宅占比不高,而商业地产需要重资金,对企业压力非常大。

  卢文曦称,企业现在依靠住宅彻底扭转局面还是有难度的,因为现在住宅市场切入不像前几年那么容易。“一个企业的战略是非常重要的,商业周期性太强,抗风险有没有保障、扩张选点有没有选好、撤退的时候时机有没有选好,每一步都考验企业高层对市场的洞察力。”

  实际上,另一道难关已经随着业务的转型而来去化艰难。根据同花顺数据显示,2016年-2020年三季度,金融街的存货分别为564.52亿元、578.96亿元、776.38亿元、800.41亿元、830.17亿元。

  存货不断走高的同时,企业存货周转率却始终未超过行业平均水平。据wind数据显示,2016年-2020年三季度,金融街的存货周转率分别为0.23、0.3、0.16、0.2、0.08。同期,房地产行业的存货周转率分别为0.35、0.3、0.28、0.29、0.16。

  对此,柏文喜强调,存货周转率过低必然会导致企业的资金压力和融资压力加大,资金成本反过来也会侵蚀企业的利润空间,从而导致企业发展受限。

  卢文曦说道,上市企业的业绩不好,会对股价不利,也会对资产不利。而投资者对此已经忧心忡忡。9月18日,一位投资者在互动易提问,公司股价上一次跌破净资产,被安邦举牌,差一点丧失控股权。现在又跌破净资产,管理层无作为,也不进行回购,请问公司有无预案应对恶意收购?对此,金融街并未做出明确回复。

  然而,据wind显示,截至11月3日收盘,金融街的市值为206亿元,仅占截至三季度的归属于上市公司股东净资产347.77亿元的59%。

  据此,财经网向金融街询问,公司是否已有相关应对措施,但截至发稿,未获得企业回复。

  如今,金融街已经无暇顾及股价问题了,因为企业更迫切需要解决的问题是现金流与负债。

  因为,在前三季度,公司经营活动产生的现金流量净额为1.48亿元,同比暴跌97.88%。难以回笼的现金流导致企业极度“缺钱。”

  9月23日,金融街发行了2020年度第一期中期票据,两个品种合计29.6亿元,用于偿还临期债务。此外,据第一财经报道,金融街今年已至少融资8次,融资额度达到289亿元,这还不包括尚未正式发行的181亿元小公募公司债券。

  而企业业绩报告也证实了企业今年的融资在一路走高。根据财报,公司前三季度筹资活动产生的现金流量净额为22.35亿元,上年同期为-78.15亿元。报告称,变化主要原因是公司根据资金市场情况和经营安排,新增借款较上年同期增加。

  屋露偏逢连夜雨,现金流压力压身的金融街毫无意外地脚踩“三条红线”。光大证券研报指出,截止2020上半年,金融街有息负债约884亿元,净负债率约202%,现金短债比约0.55,剔除合同负债后的资产负债率约74%。

  柏文喜告诉财经网,这样两面夹击的困境中,金融街将会面临一方面无法迅速进行调整来符合三道红线的要求,另一方面更严重的是企业的现金流压力会更大,如果短期内不能有根本性的改变,则有可能影响企业的正常运营与周转。

  柏文喜认为,金融街近期需要寻求实际控制人支持或者进行战略重组来获取新的资源注入以改善基本面。如果企业业绩、股价长期表现非常差,卢文曦直言,企业只能等着“被边缘化,然后重组。”

  不过,财经网发现,金融街似乎已经有所行动。三季报显示,在今年企业仅有的两次接待中,接待对象为中金公司、泓澄投资,与资本层面的接触或许大有深意。对于公司与资本层面接触是否为融资或重组的疑问,截至发稿,未获得企业回复。

  如今,利润率、存货周转、有息负债、现金流就像摆在房企面前的重重大山,攀越并不容易。期间,谁不努力都会掉队,将会活得艰难,甚至活不下去。

  当品牌企业逐渐适应渠道变革、创新营销等外部基础设施升级带来的变化后,产品本身将重新成为最重要的竞争维度之一。

  通过出售旗下资产,房企可由此获得部分现金用于归还债务,一定程度能优化“借新还旧”的借贷循环。

  公司近期新增6幅地块,分别位于东莞、佛山、威海、太原、大连五市,总成交额约107.1亿元。

  年内债券违约已经过千亿。和以往相比,今年房企压力不小,违约的债券中,有5家房企,涉及12只债券。此外,此起彼伏的违约,让踩雷机构叫苦不迭。

  为吸引更多社会力量加入,相关部门有必要加大政策支持力度,打造更便利、更开放、更高水平的营商环境。

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